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Responsabilidade civil e criminal do síndico

Quem se propõe a exercer o cargo de síndico, sem dúvidas, é porque gosta e sente-se honrado com o ofício, com a tarefa fascinante e árdua de comandar um núcleo social com todas as suas mil e uma facetas.

Porém, é penoso e decepcionante quando as atribuições da função não correspondem às expectativas ou às necessidades, podendo levar o condomínio ou mesmo terceiros a sofrer graves prejuízos.

A situação de perplexidade se avoluma ao passo que o síndico, na maioria das vezes despido de má fé, descobre as responsabilidades civis e criminais que recorrem sobre ele, caso haja omissão ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais àquele núcleo, podendo estas caracterizarem-se práticas contraventoras ou até mesmo criminosas.

É o artigo 1.348 do atual Código Civil que estipula as funções básicas do síndico. Entre as suas obrigações figuram, por exemplo, a convocação de assembleias, a cobrança das contribuições condominiais, a prestação de contas anual e, sempre que exigida, a contratação de seguro para o condomínio. Já o artigo 22 da Lei 4.591/64 preserva os direitos e deveres do dirigente condominial, podendo ser este tanto pessoa física quanto jurídica, como é o caso das administradoras. A partir daí, serão os regulamentos internos os balizadores de cada condomínio para destacar as responsabilidades que não infrinjam as outras leis sobre o assunto.

Inúmeras são as possibilidades infratoras de fato, e que guardam, por exemplo, relação com a manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água), de playgrounds ou ainda com as obrigações trabalhistas, de litígio, ou mesmo com a manutenção ou realização de obra por empresa terceirizada - cuja responsabilidade civil será compartilhada entre esta, o condomínio e o síndico.

Nesse contexto, a correta prestação de contas é um dos principais deveres do síndico, tarefa que é feita por meio de Assembleia Anual ou mesmo eventual, quando necessário. Para se respaldar de contratempos, ele precisa estar devidamente documentado no que tange aos valores de arrecadação e despesas, mantendo um arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento - inclusive de funcionários - com os devidos recibos e notas fiscais, bem como trabalhar em sintonia com o Conselho Fiscal, e até manter uma verificação mensal da contabilidade do condomínio.

Também, cabe ao síndico empenhar-se para a recuperação dos créditos condominiais, acionando os inadimplentes direta e juridicamente. Caso se constate negligência nesse procedimento, a ele recorrerá obrigação de reparo e dano.

Nesse capítulo é prudente ressaltar: embora a divulgação dos inadimplentes seja um exercício de direito previsto no Código Civil, não se isenta o síndico do risco da alegação de danos morais por exposição dos nomes destes condôminos, dependendo do meio e do modo de divulgação escolhido. O melhor é que esse procedimento seja discreto, sem a divulgação do número das unidades inadimplentes no quadro de avisos ou em cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

Ainda, vale lembrar que as responsabilidades se estendem também às associações, cujos estatutos tornam-se suas bases e regem suas ações, trazendo também os deveres de seus associados.

No mais, delegar tarefas e procurar especialistas para ajuda em determinada função é uma saída eficaz para melhorar qualquer gestão. 

 

FONTE: Conexão Condomínio - Edição 333 - Secovi/RS
PUBLICADO EM 30/07/2014
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